L’achat en indivision : définition et obligations
L’achat en indivision : définition et obligations
Si acheter un appartement seul est courant, il peut être intéressant d’acquérir un bien avec son conjoint, sa famille ou ses amis. Cela permet souvent d’acheter un logement plus grand grâce à une capacité d’achat plus importante au départ. Parmi les moyens légaux permettant d'acheter un bien à plusieurs figure la création d'une SCI ou l’indivision.
L’achat en indivision repose notamment sur des règles présentes dans le Code civil art. 815 et suivants) permettant l’achat d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) par différents acquéreurs, qui deviennent propriétaires ensemble du bien.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
Un achat en indivision se présente lorsqu’au moins deux personnes deviennent propriétaires d’un bien immobilier. Chaque acquéreur devient propriétaire du logement, car il a participé financièrement à son acquisition : on les appelle les indivisaires.
Comment se déroule un achat en indivision ?
Le régime de l’indivision s’applique lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. Il n’est pas nécessaire que les co-acquéreurs disposent de la même capacité financière, n’injectent le même montant dans le projet, ni de la même solution de financement bancaire pour réaliser un achat à plusieurs.
Lors de l’achat, chaque indivisaire acquiert donc des droits sur l’ensemble du bien, mais devient propriétaire seulement à hauteur de sa part dans le financement de l’acquisition. De la même manière, vous n’avez pas besoin d’être obligatoirement mariés pour acheter un bien en indivision.
Pour financer votre acquisition, vous avez le choix de souscrire un prêt immobilier indépendamment les uns des autres, de financer la part de votre projet comptant ou encore de souscrire ensemble le même crédit bancaire. L’achat d’un bien en indivision ne vous contraint absolument pas à financer et à répartir en parts égales votre opération.
A savoir
Chaque indivisaire est tenu de participer au paiement des impôts ou des charges liés au bien selon sa quote-part (part que chaque personne doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme), qu’il l’occupe ou non. Les décisions sont en outre prises ensemble, à l’unanimité.
Avec qui peut-on acheter en indivision ?
À deux ou à plusieurs, couple marié ou pacsé, concubins, amis et membres d’une fratrie, parents et enfants… tout le monde peut acheter une maison en indivision.
- Couple marié, régime séparation des biens : Lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation des biens acquiert une maison en indivision, chacun devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière.
- Couple marié, régime de la communauté universelle : Un couple marié sous le régime de la communauté universelle peut également acheter une maison en indivision. Cependant, le logement sera détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.
- Couple pacsé : De même, les couples unis par un Pacs et même les couples en concubinage sont en mesure d’utiliser cette solution. Chacun devient propriétaire à hauteur de ce qu’il apporte.
Pourquoi acheter en indivision ?
Quels sont les avantages de l’indivision en immobilier ?
Acheter en indivision reste la manière la moins contraignante, en termes de formalités pour acquérir un bien immobilier à plusieurs (comparé à la création d’une SCI par exemple). En plus d’être simple et commode, l’achat en indivision est une solution économique pour celles et ceux qui souhaitent acheter un bien à plusieurs, n’entraînant aucun frais particulier.
L’indivision possède l’avantage de pouvoir être utilisée pour l’achat de n’importe quel bien : terrain, appartement, résidence principale, résidence secondaire…
Et comme évoqué précédemment, l’achat en indivision peut être réalisé avec son conjoint marié ou pacsé, des amis ou un membre de sa famille. Les restrictions sont donc quasi inexistantes.
Dernier atout de l’indivision également, chaque acquéreur devenant propriétaire à hauteur de sa contribution financière participe à hauteur de sa quote-part aux paiements de l’impôt et des charges inhérentes au bien acquis. Ce mode de propriété simple et pratique, est donc idéal pour se lancer dans un projet immobilier en diminuant les risques locatifs et les charges.
Y a t-il des risques à faire une indivision ?
Si l’indivision présente de nombreux avantages, acheter un bien immobilier à plusieurs n’est pas sans risque.
Comme nous l’avons dit, l’ensemble des décisions (sauf exceptions) concernant l’achat d’un bien en indivision sont prises à l’unanimité des acheteurs. Le principe de l’unanimité implique donc une entente dans les choix et dans la gestion quotidienne du bien.
Cet élément peut constituer l’un des principaux inconvénients lorsque les propriétaires indivisaires ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente. Les codétenteurs ont donc tout intérêt à éviter les conflits pendant tout le temps qu'ils demeurent co-indivisaires du bien immobilier.
De plus, chaque co-indivisaire est engagé financièrement vis-à-vis des autres, il s’engage à régler, à hauteur de sa quote-part, les dettes qu’il contracte en rapport à l’indivision, que ce soit en matière d’emprunt, d’impôts, de travaux… Toutefois, en cas de défaut de paiement de l’un des co-propriétaires, le bien en indivision pourrait être revendu sans que l’unanimité ne soit requise.
Il parait donc essentiel d'évaluer les éventuels risques avant de vous engager, surtout si la répartition du bien n'est pas équitable. A vous de bien anticiper les différents attraits ou défauts d'une indivision comparé à la création d'une SCI.
Autre inconvénient également lié au principe de l'indivision : le caractère provisoire. Par le fait, aucun des co-indivisaires ne peut s'opposer à la revente de la quote-part de l'un des copropriétaires. S’ils disposent d'un droit de préemption sur cette part, lorsqu’aucune des personnes ne souhaite acquérir le bien, celui-ci peut être vendu à n'importe qui sans avoir besoin de l’aval des autres propriétaires.
Qu’est-ce qu’une convention d’indivision ?
Une convention d’indivision est une méthode à l’amiable permettant de prévenir les éventuels risques évoqués ci-dessus, tels que des désaccords concernant le paiement des dépenses liées au logement (taxe foncière, travaux à réaliser…) ou lorsqu’un co-indivisaire décède.
Elle permet en effet de fixer dans le marbre les droits et les obligations de chacun (article 1873-1 à 1873-18 du code civil) afin de rendre la gestion des biens plus fluide.
Signée par tous les indivisaires, la convention d’indivision permet également de fixer les règles de partage, c'est-à-dire la sortie de l’indivision. Elle peut être rédigée avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat spécialisé, pour une durée fixe ou indéterminée.
Dans le cas d’une durée déterminée (maximum 5 ans), aucun partage ne peut être acté avant la fin de cette période. À l’inverse dans le cas d’une durée indéterminée, le partage peut se faire à tout instant, dans le cas où l’unanimité est atteinte.
Comment faire un emprunt pour acheter en indivision ?
Les conditions d’emprunt lors d’un achat en indivision sont les mêmes que pour une personne seule.
Comment sont calculées les quotités d’acquisition ?
Le calcul des quotités d’acquisition doit inclure le prix de vente du bien, mais également d’autres dépenses liées à l’acquisition telles que :
- les frais de notaire lors de l’achat de la maison en indivision
- les droits de mutation (pour le notaire)
- les travaux de rénovation …
Les quotités (montants d’une quote-part) d’acquisition sont déterminées suivant la contribution réelle de chaque nouveau propriétaire.
Elles sont indiquées dans l’acte authentique de vente.
La contribution financière peut être un capital personnel (économies, vente d’un autre bien) ou un capital emprunté (crédit immobilier classique, prêt à taux zéro).
Notaire à Saint-Quentin :
https://feuilletteredaudricklin.notaires.fr/
Élise MAURY-BOUCHERAT